Immobilienberatung auf dem Prüfstand

Steinbeis-Gutachten zum Sachkundenachweis für Immobilienmakler und -verwalter

Immobilienwirtschaftliche Themen wie Mietpreisbremse oder Bestellerprinzip füllen derzeit regelmäßig die Zeitungen und werden zwischen Politik und Vertretern der Immobilien- und Wohnungswirtschaft hitzig diskutiert. Daneben befindet sich aber auch ein dritter Aspekt in der gesetzlichen Umsetzung: Der Koalitionsvertrag sieht für den Berufseinstieg als Immobilienmakler und -verwalter die Festlegung bundeseinheitlicher Rahmenbedingungen und Mindestanforderungen vor. Daneben müssen Immobilienprofis künftig eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland (IVD) haben die Experten am Freiburger Steinbeis-Transfer-Institut Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis-Hochschule Berlin unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Marco Wölfle ein Gutachten erstellt, das Konsequenzen aus der Gesetzesinitiative analysiert und Wege zur Umsetzung von Maßnahmen aufzeigt.

Das Gutachten verbindet drei Ausgangspunkte: Die Festlegungen des aktuellen Koalitionsvertrags zwischen CDU/CSU und der SPD, die Bestrebungen der Berufsverbände der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sowie die bildungspolitischen Erfahrungen der Deutschen Immobilien- Akademie. Im Koalitionsvertrag definieren die Regierungsparteien für die Immobilienwirtschaft die Ziele höheren Bauvolumens sowie Verbraucherschutz zur Sicherung von Dienstleistungs- und Beratungsqualität. Bundeseinheitliche Rahmenbedingungen sind geplant, die einen Sachkundenachweis und Mindestanforderungen in Anlehnung an andere Beratungsberufe fordern, wenn Existenzgründer in der Immobilienwirtschaft tätig werden möchten.

Das Steinbeis-Gutachten nimmt eine Analyse auf markttheoretischer Basis vor, indem die grundlegenden Konstellationen zwischen den beteiligten Akteuren dargestellt werden. Die von der kommenden gesetzlichen Regulierung betroffenen Berufsbilder des Immobilienmaklers und -verwalters werden in enger Abstimmung mit dem IVD und Branchenprofessionals genauer untersucht. Als erstes Zwischenfazit stellen die Steinbeis- Experten bereits fest, dass Immobilienberufe klassische Intermediäre sind und damit in einer anspruchsvollen Schnittstellenfunktion agieren.

Im Vergleich zu anderen Märkten herrschen bei Immobilien Spezifika, die sich aufgrund der Langlebigkeit, geringen Transaktionshäufigkeit und der Objektheterogenität ergeben. Die größte Anzahl an Immobilienkäufern kauft einmalig im Leben eine Eigentumswohnung oder ein Haus, so dass keine Erfahrungswerte bestehen, wie beim Einkauf von Konsumartikeln. Käufer und Mieter adressieren also mit allen Fragen, die sich auf das gewünschte Objekt beziehen, einen qualifizierten Ansprechpartner wie den Immobilienmakler oder -verwalter. Über diesen als Kompetenzvermutung bezeichneten Effekt hinaus, handelt es sich um ähnlich signifikante Vermögenswerte, wie sie im Bereich von Finanzdienstleistungen behandelt werden und bereits stark vom Gesetzgeber reguliert wurden. Vor dem Hintergrund von Verbraucherschutz und Vergleichbarkeit lassen sich also hier die im Koalitionsvertrag geplanten Maßnahmen rechtfertigen.

Die konkrete Umsetzung wird bislang nicht im Koalitionsvertrag festgelegt. Die dort benannte Anlehnung an andere Beratungsberufe lehnen die Steinbeis-Experten aufgrund des im Gutachten herausgearbeiteten Tätigkeitsprofils der Immobilienberufe ab. Zur Aufnahme einer eigenständigen Tätigkeit in der Immobilienwirtschaft sollte keineswegs unterhalb der kaufmännischen Berufsausbildung angesetzt werden. Diese Position lässt sich auch aus dem Vergleich zum benachbarten Ausland nachvollziehen. Auch die Europäischen Dienstleistungsnormen und Zertifizierungen für Immobilienmakler und -sachverständige erfordern ein deutlich höheres Qualifikationsniveau. Mit der Versicherungspflicht zeigt der Koalitionsvertrag eine flankierende Maßnahme auf. Ähnlich wie bei der Autoversicherung werden die Prämien von einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung von der Schadenshäufigkeit der Versicherungsnehmer abhängen. Mangelnde Qualität führt demnach zu höheren Prämien bis hin zum Ausschluss aus der Versicherung. Dieser Effekt wird sich positiv auf die Dienstleistungsqualität in der Immobilienwirtschaft auswirken.

Den Steinbeis-Gutachtern ist daneben die Weiterbildung wichtig, denn auch Immobilienmakler werden zunehmend gesetzlich reguliert. Regelmäßige Weiterbildung ist folglich notwendig. Für die bereits Tätigen der Immobilienwirtschaft müssen unter Anrechnung der praktischen Erfahrung Übergangslösungen mit Augenmaß entwickelt werden. Durch die Definition von Standards und Weiterbildungsprogrammen können dann auch Berufstätige aus anderen Berufen qualifiziert werden, die als Quereinsteiger in die Immobilienwirtschaft finden.

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